Forward-Darlehen Studie Forward Darlehen rentieren sich nur in absoluten Niedrigzinsphasen – Studie der FMH-Finanzberatung mit Daten ab dem Jahr 2002
–– Forward Darlehen lohnen sich nur in Phasen, in denen die Zinsen wirklich im Keller und steigende Zinsen sehr wahrscheinlich sind. In allen anderen Fällen ist es sinnvoller, kein Forward-Darlehen zu unterzeichnen, wie die FMH-Finanzberatung in einer Studie belegt, deren Daten bis zum Jahr 2002 zurückreichen. FMH-Inhaber Max Herbst rät daher aktuell, zwar den Abschluss eines Forward-Darlehens zu planen undentsprechende Gespräche zu führen, aber vorerst noch keinen Forward-Vertrag zu unterschreiben. Es bestehe zwar die Gefahr steigenderZinsen, aber nicht in den nächsten Wochen und Monaten.
Die FMH-Finanzberatung wollte wissen, ob sich Forward Darlehen seit dem Jahr 2002 für Eigenheimbesitzer gelohnt haben. Als Basis dienten die repräsentativen Hypothekenzinsen, die das Unternehmen seit Jahren im FMH-IndeX dokumentiert. Diese Zinssätze gelten etwa für 60 bis 65 Prozent des Immobilienwertes, was für Anschlussdarlehen eine sehr realistische Beleihungshöhe darstellt. Dazu wurde der Mittelwert der Forward-Aufschläge addiert, die von der FMH-Finanzberatung seit 2002 mindestens einmal pro Jahr bei den Banken abgefragt werden – und zwar für Vorlaufzeiten von 12, 24 und 36 Monaten. Diese beiden Werte ergaben für den jeweiligen Stichtag realistische Durchschnittswerte für die Forward-Zinsen. „Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens gelohnt hätte, kann man daran erkennen, ob die Baugeldzinsen zum Ablösetermin höher waren als der unterschriebene Forward-Zins“, so Max Herbst.
Überraschende Ergebnisse bei Forward Darlehen
Die Ergebnisse überraschten sogar den Zinsexperten. Denn selbst bei Vorlaufzeiten von 12 Monaten lohnte sich der Abschluss des Forward Darlehens nur in zwei von acht Jahren. Das bedeutet, dass nur bei 25 Prozent der Abschlüsse der Zinssatz zum Ablösetermin höher war als die bereits abgeschlossenen Kreditzinsen plus Forward-Aufschlag. Im ungünstigsten Fall mussten Forward-Darlehensnehmer selbst bei dieser kurzen Vorlaufzeit einen um 1,77 Prozentpunkte höheren Darlehenszins zahlen, da nach Abschluss eines Forward Darlehens die vereinbarten
Zinsen verbindlich sind.
Bis zu 30.000 Euro Verlust
Bei der Vorlaufzeit von 24 Monaten wäre es für Eigenheimbesitzer in sechs von sieben Jahren besser gewesen, kein Forward Darlehen abzuschließen. Und bei Darlehen, die einen Vorlauf von 36 Monaten haben, konnten Kreditnehmer nur in einem von sechs Jahren behaupten, dass sie die richtige Entscheidung getroffen hätten. „Besonders krass war die
Diskrepanz für Bauherren, die 2002 ein 36-monatiges Forwarddarlehen für zehn Jahre fest abschlossen: Sie hätten die Anschlussfinanzierung im Jahr 2005 ohne ein solches Darlehen im Schnitt um drei Prozentpunkte
billiger bekommen“, sagt Max Herbst – mit finanziell schmerzhaften Konsequenzen: Bei einem Darlehen von 100.000 Euro summierte sich der Verlust über die zehn Jahre hinweg so auf rund 30.000 Euro.
Im Vergleich dazu nimmt sich die um 0,1 bis 0,43 Prozentpunkte günstigere Finanzierung von Forward Darlehen, die im Herbst 2005 abgeschlossen wurden, bescheiden aus. Im günstigsten Fall – Vertragsabschluss im November 2005 und Ablösetermin zwei Jahre später – ließ sich ein Baukredit über 100.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren dank
Forward Darlehen rund 4.500 Euro günstiger finanzieren.
Das Timing ist entscheidend
Fazit der FMH-Studie: „Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren selten so stark gestiegen, dass sich der Abschluss eines Forward-Darlehens gelohnt hätte. Doch nur in diesem Fall erleiden Eigenheimbesitzer keine Verluste bei der Finanzierung“, resümiert der Zinsprofi. Ob in den nächsten Jahren die Inflationsrate und damit auch die Baugeldzinsen steigen, ist unter Experten umstritten. Max Herbst rät daher, den Abschluss eines Forward-Darlehens zu planen und Gespräche zu führen, aber noch keinen Forward-Vertrag zu unterschreiben.
Denn je länger man den Abschluss hinauszögert, desto niedriger ist der Forward-Aufschlag. Vielleicht ist auch noch das eine oder andere Pünktchen Zinssenkung möglich. Ziemlich sicher ist jedoch: Wer in dieser absoluten Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt unterschreibt, dürfte davon langfristig profitieren.
Die FMH-Finanzberatung wollte wissen, zu welchen Zeitpunkten in der Vergangenheit sich der Abschluss eines Forward-Darlehens tatsächlich gelohnt hätte und wann nicht. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist eine Wette auf die Zinsentwicklung der nächsten 12 bis 60 Monate, je nach persönlicher Forward-Entscheidung.