Der Weg zur eigenen Immobilie: So geht’s. Die optimale Baufinanzierung - Teil 1

Hypothekendarlehen: Nachfrage auf höchstem Stand

Immer mehr Anleger setzen auf Betongold. Während 2014 im gesamten Jahr rund 984,3 Milliarden Hypothekendarlehen vergeben wurden, waren es 2017 allein bis September bereits 1.046,9 Mrd. Euro. In der Tat ist der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung vor der angedeuteten Zinswende ideal: Auch wenn die Zinsen im Vergleich zum absoluten Zinstief im September 2016 um 0,35 Prozentpunkte höher sind, kann man immer noch von traumhaften Zinssätzen sprechen. Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung liegen derzeit bei rund 1,3 Prozent; 15-jährige Hypothekendarlehen kosten im Mittel etwa 1,8 Prozent und 20 Jahre fest auch nur 2,05 Prozent* – immerhin rund zwei Prozentpunkte weniger als 2011, als die Nachfrage nach Immobilien zu steigen begann.

Jede Niedrigzinsphase geht mal zu Ende

Die ungewöhnlich niedrigen Hypothekenzinsen könnten es Häuslebauern trotz der kräftig angezogenen Immobilienpreise noch ermöglichen, Wohneigentum zu schaffen. Allerdings: Die Wirtschaft in Deutschland ist stabil und auch die anderen EU-Staaten sind auf dem Weg der Konsolidierung, was zusätzlichen Druck auf die EZB ausübt, die Nullzinspolitik zu beenden. Die Niedrigzinsphase könnte also bald zu Ende sein.

Noch schwimmen die Banken jedoch in billigen Kundengeldern, was vor allem die kurzen Zinsbindungen von fünf und zehn Jahren extrem verbilligt. Doch die sind für Immobilienkäufer weniger interessant, denn vor einer möglichen Zinssteigerung sollte man sich auf längere Zinsbindungen festlegen. Hier sind die Zinsen zwar etwas höher, aber wahrscheinlich immer noch günstiger als in 15, 20 Jahren.

Ob potenzielle Immobilienkäufer die Gunst der Stunde nutzen können, hängt davon ab, ob sie die Finanzierung stemmen könnten und ob der Banker ihnen dies angesichts Ihrer finanziellen Verhältnisse zutraut. Schritt eins auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist daher, sich über die eigenen finanziellen Möglichkeiten klar zu werden, aber auch darüber, welche Kriterien die Banken ansetzen, wenn sie über die Kreditvergabe entscheiden. Wichtig dabei ist auch, sich genau zu überlegen, ob man das Darlehen auch noch in 20 oder 30 Jahren bedienen kann. Sobald ein Darlehen vor Eintritt ins Rentnerleben noch nicht komplett getilgt sein wird, fragen die Banken auch nach den prognostizierten Einnahmen im Rentenalter – so will es der Gesetzgeber.

Hauskauf: Rechnen statt träumen

Leider ist es häufig so, dass sich viele Immobilieninteressierte erst nach einer Immobilie suchen, sich in ihr Traumhaus verlieben und schließlich feststellen, dass sie keine Finanzierung für das Objekt erhalten. Deshalb hat die FMH-Finanzberatung ein Tool entwickelt, mit dem Kaufwillige zunächst ihre finanziellen Möglichkeiten checken können. Die eigenen Überlegungen werden mit den Vorgaben der Banken und des Staates kombiniert und zu der klaren Aussage zusammengefasst, wie viel Haus man sich leisten kann, wenn man in xy Jahren schuldenfrei sein will. Sogar eine grundsätzliche Finanzierungsaussage durch einen Baufinanzierer ist möglich.

Eines vorab: Ganz ohne Eigenkapital geht es sehr selten. Zwar ist von Seiten der Geldgeber aufgrund der neuen gesetzlichen Vorgabe (Wohnimmobilienkreditrichtlinie, 2016) mehr auf die langfristige Bedienbarkeit des Kredites als auf die Sicherheit der Bank zu achten, da jedoch niemand garantieren kann, wie sich Familienverhältnisse und Einkommenshöhen entwickeln, sind Banken selten bereit, das gesamte Finanzierungsrisiko zu tragen – wie es bei einem zu geringen Eigenkapitaleinsatz der Fall wäre. Dennoch sind Finanzierungen mit wenig Eigenkapital aktuell weiterhin möglich, auch wenn die Banken das nicht laut herausposaunen. Das Eigenkapital soll in der Regel die Kaufnebenkosten abdecken, denn mit dem reinen Immobilienwert ist es kostentechnisch nicht getan: Selbst wenn die Bank den Hauskauf zu 100 Prozent finanziert, fallen viele weitere tausend Euro für die Kaufnebenkosten an. Da wäre zum einen die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Etwa 1,75 Prozent für Notar und Grundbuchkosten. Und kommt später noch ein Makler dazu, summieren sich die Kaufnebenkosten schnell auf zehn Prozent und mehr. Der FMH Hauskauf-Manager setzt deshalb mindestens 30.000 Euro Eigenkapital voraus, um die genannten Nebenkosten decken zu können.