Clever finanzieren? Das geht mit wenig Eigenkapital! Die optimale Baufinanzierung – Teil 11

Für Verbraucherschützer war die Sache jahrelang sonnenklar: Je mehr Eigenkapital ein Bauwilliger zur Verfügung hat, desto wahrscheinlicher ist es, dass das Baudarlehen auch tatsächlich getilgt wird und damit die Finanzierung erfolgreich abgeschlossen werden kann. Doch selbst Verbraucherzeitschriften sind mittlerweile von den rigiden 30% abgewichen und schreiben teils von 10 % Eigenkapital plus der anfallenden Erwerbsnebenkosten von 5 bis 15 %, je nach Bundesland und Maklerkosten.

30 Prozent Eigenkapital-Quote? Das ist nicht in Stein gemeißelt

Es stimmt: Jahrelang waren die 30% Eigenkapital ein entscheidendes Kriterium bei der Kreditvergabe. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat den Fokus allerdings verschoben. Der Gesetzgeber verlangt von den Banken, die langfristige Bedienbarkeit des Darlehens zu prüfen und weniger die Höhe des Finanzierungsrisikos der Bank bei geringen Eigenmittel. Es sollte sich also niemand davon abhalten lassen, eine Immobilienfinanzierung anzudenken oder anzufragen, nur weil er keine 30% Eigenkapital aufweisen kann.

Frühe Finanzierung spart einige zehntausend Euro

Eine Beispielrechnung macht das sehr deutlich: Ein Kunde spart eisern für sein Traumhaus, das etwa 350.000 Euro kosten soll. Auf dem Tagesgeldkonto liegen schon 40.000 Euro. Derzeit zahlt der 35-Jährige 800 Euro an Kaltmiete, für den späteren Hauskauf legt er bereits monatlich 500 Euro zurück. Würde er 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ansparen wollen (105.000 Euro), so bräuchte er bei einer jährlichen Verzinsung von aktuellen 0,5 Prozent gut 10 Jahre – dies allerdings bei einer Immobilienpreissteigerung von null Prozent. Geht man jedoch davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren nur 2 % steigen werden, würde das Traumhaus rund 420.000 Euro kosten. Der notwendige Darlehensbetrag in 10 Jahren wäre dann noch fast identisch (320.000 Euro) als wenn er heute mit wenigen Eigenmittel sofort finanziert hätte. Diese Familie könnte im Mai 2018 für 1.290 Euro einen Darlehensvertrag über 320.000 Euro, 20 Jahre fest mit 2,5% Tilgung abschließen. In 10 Jahren wäre das Darlehen nur noch bei 230.000 Euro und nicht bei 320.000 Euro wenn er statt finanzieren sich fürs Sparen entschieden hätte.

Schon früher höhere Lebensqualität

Bedenkt man zudem, dass die Bauzinsen derzeit immer noch extrem niedrig sind und ein Anstieg der Zinsen um 0,5 Prozentpunkte und mehr im Lauf der Jahre nicht auszuschließen ist, bedeutet unnötiges Abwarten und Ansparen auch höhere Finanzierungskosten. Ganz zu schweigen von weiteren Vorteilen: Zum einen wohnt der frischgebackene Immobilienbesitzer schon jetzt nicht mehr zur Miete, sondern in seinen eigenen vier Wänden, was seine Lebensqualität deutlich steigert. Zum anderen entgeht er dem Risiko von Mietsteigerungen, die angesichts einer Inflation von 1,5 Prozent keineswegs unwahrscheinlich sind und in diesen Überlegungen noch nicht berücksichtigt wurden. Gleichzeitig ist das Bestreben der meisten Haus- und Wohnungsbesitzer sehr hoch, bei Eintritt ins Rentnerleben schuldenfrei zu sein. Und je später der Immobilienkauf vorgenommen wird, desto kürzer wird die mögliche Finanzierungszeit und umso höher der notwendige Tilgungssatz.

Allerdings ist es auch nicht in Stein gemeißelt, dass im Rentenalter das Haus schon schuldenfrei sein muss. Auch als Rentner hat man Mietkosten – weshalb also nicht stattdessen ein Darlehen noch im Rentenalter in vertretbarer Höhe abbezahlen.