Klare staatliche Förderung ist selten Die optimale Baufinanzierung, Teil 9

Manchmal scheint es doch verwunderlich, dass Menschen früher bei den extrem hohen Zinsen und den deutlich niedrigeren Gehältern überhaupt Immobilienkäufe finanzieren konnten. Doch abgesehen davon, dass die Kaufpreise früher sehr viel niedriger waren, erklärt vor allem ein Blick auf die Historie der staatlichen Förderungen, weshalb das Eigenheim so erschwinglich war.

Mit dem § 7b (ESTG) konnten private Bauherren Darlehenskosten, die vor dem Einzug anfielen, steuerlich geltend machen. Das war auch die Zeit der Einliegerwohnungen, denn bis zu 40% der Herstellungskosten konnten innerhalb von acht Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Diese Option der erhöhten Absetzung für Abnutzung (AfA) strich der Gesetzgeber jedoch zum 1. Januar 1987.

Anschließend brachte jedoch der Paragraf 10e EStG steuerliche Erleichterungen: Bis zu 50% des Grundstückswertes sowie jährlich bis zu 6% der Anschaffungskosten konnten steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Diese so genannte 10e-Förderung wurde 1996 durch die Eigenheimzulage abgelöst.

Wurde die Wohnung vor dem Jahr 2004 gekauft oder hergestellt, betrug die Eigenheimzulage jährlich 5% der Herstellungskosten, höchstens 2.556 € für Neubauten bzw. die Hälfte für Altbauten (Bestandsobjekte). Pro Kind gab es 767 € für beide Fälle dazu. Wurde die Wohnung in 2004 oder 2005 erworben, reduzierte sich die Eigenheimzulage auf jährlich 1% der Herstellungskosten, höchstens 1.250 €, plus 800 € für jedes Kind.

Bis Ende 1999 war zudem die Blütezeit des Disagios, mit dem man Zinskosten steuerlich absetzen konnte. Diese Option gibt es nun nur noch für vermietete Objekte.

Lange Tradition: die Wohnungsbauprämie

Wenn der Staat über Förderung des Wohnungsbaus spricht, nennt er gerne die Wohnungsbauprämie. Diese ist allerdings zwischenzeitlich völlig unbedeutend, da die Einkommensgrenzen für die Förderung sowie die Förderbeträge seit Jahrzehnten nicht mehr angehoben, sondern 1996 sogar reduziert wurden. Das anrechenbare Jahres-Einkommen darf bei einem Ledigen maximal 25.600€, bei Verheirateten max. 51.200E betragen. Bei diesem Gehalt und den aktuellen Immobilienpreisen ist ein Immobilienkauf ohnehin unwahrscheinlich, doch obendrein beträgt die Wohnungsbauprämie lediglich maximal 45 bzw. 90€ pro Jahr – Wohnungsbauförderung sieht anders aus.

Wohn-Riester – die Lösung?

Beim Wohn-Riester scheiden sich die Geister. Während Verbraucherschützer gerne die Vorteile der Riesterverträge anpreisen, hat fast nur noch die Riesterförderung mit Bausparverträgen überlebt. Laut Gesetzgeber könnten die Guthaben aus allen bestehenden Riesterverträgen zur Tilgung bzw. Finanzierung von Immobiliendarlehen für eigengenutzte Objekte eingesetzt werden und würden so zu einem Wohn-Riester Vertrag. Riester-Verträge bedeuten für die Banken, Versicherungen und Fonds einen großen Verwaltungsaufwand und gleichzeitig eine Renditegarantie. Daher reduzieren immer mehr Institute die Riester-Angebote.

Wohn-Riester ist auch möglich, wenn man aktuell ein Darlehen beantragt, um sein Eigenheim zu finanzieren. Manche sprechen hier von einem Darlehensriester, weil die Riesterförderung sofort in einem Darlehensvertrag fließt. Aber auch hier ist Anfang 2018 nur noch eine Bank bereit, ein Riester-Darlehen anzubieten. Für die Bank bedeutet es relativ viel Aufwand und für den Kunden relativ wenig Vorteile, wenn man die Berechnung bis zum Endalter von 85 durchführt. Pauschal gesagt, lohnt sich Wohn-Riester überhaupt nur für die Geringverdiener und die Hochverdiener. Für die große Masse dazwischen lohnt es sich dagegen kaum. Sehen Sie hierzu auch unseren Wohn-Riester Vergleichsrechner, der genau ausrechnet, ob und mit welchem Gesamtergebnis sich ein Riesterdarlehen lohnt.

Einfach ausgedrückt erhält man im Laufe der Jahre staatliche Gelder, die zur Darlehensrückzahlung eingesetzt werden müssen. Diese Förderbeträge müssen dann jedoch im Rentenalter versteuert werden. Man nennt dies eine nachgelagerte Versteuerung. Weil aber die Gelder in die Darlehensrückzahlung geflossen sind, hat man im Rentenalter eigentlich keine Beträge – im Vergleich zu Riester-Verträgen bei Banken, Fonds und Versicherungen – die man versteuern kann. Daher unterstellt der Gesetzgeber beim Wohn-Riester, dass die jährlichen Einzahlungen auf ein separates Konto, das Wohnförderkonto, fließen. Dieses fiktive Guthaben, das ebenso fiktiv mit 2 % jährlich verzinst wird, besteuert der Fiskus, wenn der Förderberechtigte das Rentenalter erreicht.

Baukindergeld seit 01.Januar 2018

Rückwirkend zum 01.Januar 2018 gibt es für Familien mit Kindern das Baukindergeld als Zuschuss vom Staat. Vorgaben hierfür sind der Ersterwerb einer eigengenutzten Immobilie, außerdem darf das zu versteuernde Familieneinkommen nur maximal 75.000 Euro im Jahr betragen. Dieser Betrag erhöht sich pro Kind unter 18 Jahren um 15.000 Euro. Pro Kind und Jahr zahlt der Staat 1.200 Euro, im Förderungszeitraum von 10 Jahren ergibt dies 12.000 Euro. Das ist zwar eine angenehme Förderung, wird jedoch keiner Familie den Eigenheimerwerb ermöglichen, die nicht auch ohne Förderung eine Finanzierung bekommen hätte.