Tilgung: Flexibilität ist Trumpf Die optimale Baufinanzierung - Teil 6

Das Leben sollte sich nicht an die Finanzierung anpassen müssen – anders herum ist es richtig. Deshalb ist es wichtig, dass sich Darlehensnehmer von Anfang an Flexibilität in der Baufinanzierung sichern. Allein die Option zur Tilgungsveränderung schenkt viel Freiraum für spätere Lebensentscheidungen.

Tilgungsveränderung: Spielraum für neue Bedürfnisse

Bauherren und Immobilienkäufer sollten daher darauf achten, dass sie die Tilgungshöhe flexibel an das Familieneinkommen, beziehungsweise an die Ausgaben, anpassen können. Wer bei den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen und einem 250.000-Euro-Darlehen eine Tilgung von 3% vereinbart, hat durch Absenkung der Tilgung auf 1% monatlich 417 Euro mehr zur Verfügung – natürlich um den Preis, dass der Schuldenabbau langsamer vonstattengeht. Doch selbst wenn die Schulden im Rentenalter nicht komplett beglichen sind, bestehen Handlungsoptionen: Auch im Rentenalter kann das Haus noch mit niedrigen Raten weiter abbezahlt werden. Oder das fast entschuldete Haus wird verkauft und der Erlös in eine kleinere Immobilie gesteckt. Hinweis: In der aktuellen Niedrigzinsphase sind viele Banken aktuell nicht mehr bereit, die Tilgung bis auf 1% zu reduzieren, um die Finanzierungszeit nicht extrem zu verlängern.

Flexibilität bei der Tilgungsrate ist vor allem dann von Vorteil, wenn sich die wirtschaftliche Großwetterlage ändert. Dabei geht es nicht nur darum, die Tilgungshöhe nach unten zu verändern, beispielsweise wenn ein Einkommen wegfällt, die Familie wächst oder andere finanzielle Belastungen auf den Bauherren zukommen. Auch wenn sich das Einkommen im Laufe der Zeit erhöht, kann eine Tilgungsänderung sinnvoll sein. Denn weshalb nicht die Tilgung erhöhen und so schneller schuldenfrei werden?

Tilgungsanpassungen werden mittlerweile von vielen Banken auf Wunsch eingeräumt. Wichtig ist jedoch, dass die Möglichkeit zur Tilgungsveränderung fest als Option im Darlehensvertrag vereinbart ist und nicht erst durch Anfrage bei der Bank möglich wird. Manche Geldgeber erlauben zwei oder drei Tilgungsanpassungen in der gesamten Laufzeit, andere Baufinanzierer, oft Versicherungen, ermöglichen dagegen eine jährliche Anpassung. Immer mehr Banken verlangen pro Tilgungsanpassung eine Gebühr von 25 bis 250 Euro, was kostengünstiger und flexibler sein kann als wenn ein Zinsaufschlag (0,03 bis 0,1%) mit begrenzter Anzahl von Anpassungen verlangt wird.

Sondertilgung nicht vergessen

Sehr hilfreich und beliebt ist die Option der Sondertilgung. Diese gehört zwischenzeitlich zwar beinahe zum Standardangebot – dennoch sollte explizit darauf geachtet werden, dass sie als Möglichkeit im Darlehensvertrag genannt ist. Eine Sondertilgung von 5% ist bei den meisten Banken kostenfrei. Wer jedoch 10% oder mehr Sondertilgung wünscht, sollte mit einem Zinsaufschlag von 0,1% rechnen. Diesen Zinsaufschlag sollte man sich jedoch womöglich sparen. Denn bei Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ist laut Gesetz (§489 BGB) ab dem 11. Jahr ohnehin jede Höhe von Sondertilgung erlaubt – und wer hat in den ersten zehn Jahren schon Geld übrig zum Sondertilgen? Bis wieder Reserven aufgebaut sind, die letzten Möbelstücke, die Außenanlagen oder Balkone bepflanzt sind, vergehen schnell zehn Jahre. Weshalb also einen Zinsaufschlag für eine Option zahlen, die man vermutlich ohnehin nicht nutzen wird. Und wer weiß: Vielleicht sind in ein paar Jahren auch die Anlagezinsen höher als die zu zahlenden Kreditzinsen?

Fazit: Wer bei den aktuell niedrigen Zinsen für sein Darlehen eine Sollzinsbindung von 15 oder 20 Jahren mit dem Recht zu Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen vereinbart, verbindet ein hohes Maß an Sicherheit mit viel Flexibilität – eine ideale Kombination.